百萬Blogger：月入4 萬上不到車 係計數有問題

早前《施政報告》公布後，聽到行政長官在電台答問節目時提到房屋政策，我很同意他說政策主要是解決市民自住需要的講法，雖然都未必能夠解決到，但方向正確。

其後有聽眾打電話上去，話自己月入4萬元，買不到400萬元的樓，因為要付四成首期160萬元！我唔知行政長官是唔知，還是咁啱醒唔起，這問題其實好易答。

我頓時發覺，好多人買不到樓，不是真係買唔起，而是唔清楚政策。

其實，如果你手上無物業而買樓是為了自住，基本上400萬元或以下，若首次置業（5年內沒有持有物業）仍是可以做九成按揭的，所以只需要40萬元首期，當然還要計釐印、佣金和雜費啦，但一定並非聽眾所理解要咁多，或者佢根本不是買來自住，而是投資，咁就無辦法啦！

事實上就算過400萬元的樓，雖然做唔到九成，亦可以做到八成按揭的。

所以有時上唔上到車，唔係能力問題，而係知識同計數有問題！

供樓仍抵過租

講到計數，我以前以為人人都識，但原來唔係，所以點都要講一次。

我以貼地價來同大家計一次。若以樓價350萬元九成按揭計，按揭利率2.15厘，做30年，每月供款約11,800元，現時租金下跌，你交緊幾錢租？可能350萬元樓租約9,000至1萬元，你會覺得好似租抵啲喎！

但其實供款中幾多係本金，幾多係利息你又知唔知？供11,800元，其中本金約6,200元，利息則約5600元，咁其實你每月只是付出5,600元，另加差餉及管理費，合共約7,000元，便可享用租金9,000至1萬元的單位。本金部分的6,200元，其實就等如零存整付，當儲錢吧！

當然有人可能會話：樓價再跌點算？咁我又想知，如果升返點算？亦可能有人話：加息點算？咁如果加租又點算呢？如果你根本無打算買樓自住，你可以有100個理由，但在現時的政策下，講到明幫首次置業者，幫你趕走炒家同投資者，咁你都唔買，你等幾時呢？

當然買樓除了要知政策和識計數，最緊要當然是用腦啦！唔係一陣走去買咗層高溢價樓，返來又話我教你去買呀，我就真係罪過、罪過啦！

最後俾大家諗下，早一年不少專家話樓市價租齊升，是因為剛性需求，依家價租齊跌又點解呢？係咪剛性需求已經唔存在呢？下次同大家開估。

全文刊於《iMoney智富雜誌》，標題經TOPick 編輯修改，原題為「政策幫首置 上車要識計」

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